대수선 인허가, 허가와 신고의 차이점부터 절차까지 총정리

건물의 노후된 기능을 개선하거나 가치를 높이기 위해 대규모 수리를 계획하고 계신가요? 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등 주요 구조부를 수선하거나 외부 형태를 변경하는 '대수선' 공사는 건축물의 안전과 직결되므로, 공사 전 반드시 관할 행정기관(시·군·구청)의 허가를 받거나 신고를 해야 합니다.

단순한 인테리어 공사로 오인하여 무단으로 진행할 경우, 이행강제금 부과나 원상복구 명령 등 불이익을 받을 수 있으므로, 본인의 공사가 대수선에 해당하는지, 허가와 신고 중 어디에 속하는지 정확히 파악하고 적법한 절차를 밟는 것이 매우 중요합니다.

 

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1. '대수선'이란? (건축법상 정의)

건축법에서 '대수선'이란 건축물의 주요 구조부나 외부 형태를 수선, 변경, 증설, 해체하는 행위 중, 증축·개축·재축에 해당하지 않는 것을 말합니다. 건축법 시행령 제3조의 2에 따른 대수선의 구체적인 범위는 다음과 같습니다.

• 내력벽을 증설·해체하거나 그 벽 면적을 30㎡ 이상 수선·변경하는 행위
• 기둥을 증설·해체하거나 3개 이상 수선·변경하는 행위
• 보를 증설·해체하거나 3개 이상 수선·변경하는 행위
• 지붕틀(한옥은 서까래 제외)을 증설·해체하거나 3개 이상 수선·변경하는 행위
• 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥·벽을 증설·해체하거나 수선·변경하는 행위
• 주계단·피난계단 또는 특별피난계단을 증설·해체하거나 수선·변경하는 행위
• 다가구주택의 가구 간 경계벽 또는 다세대주택의 세대 간 경계벽을 증설·해체하거나 수선·변경하는 행위
• 건축물 외벽 마감재료를 증설·해체하거나 벽 면적 30㎡ 이상 수선·변경하는 행위

※ 주요구조부란? 내력벽, 기둥, 바닥, 보, 지붕틀, 주계단을 말하며, 이 부분의 공사는 건물의 구조 안전에 큰 영향을 미칩니다.

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2. 대수선, '허가'와 '신고' 어떻게 구분할까요?

대수선 공사는 건축물의 규모와 공사의 범위에 따라 허가 대상과 신고 대상으로 나뉩니다. 허가는 신고에 비해 절차가 더 복잡하고 엄격한 안전 관리를 요구합니다.

가. 대수선 허가 대상

연면적 200㎡ 이상이거나 3층 이상인 건축물의 대수선은 기본적으로 허가 대상입니다. 예를 들어, 3층짜리 상가 건물의 내력벽 40㎡를 해체하고 위치를 변경하는 공사는 대수선 허가를 받아야 합니다.

허가 대상 대수선 예시:

• 4층 건물의 기둥 2개를 해체하고 1개를 새로 증설하는 경우
• 연면적 300㎡인 건물의 주계단을 해체하고 다른 위치에 설치하는 경우
• 6층 이상 건물의 외벽 마감재를 100㎡ 변경하는 경우

나. 대수선 신고 대상

허가 대상에 해당하지 않는 비교적 소규모 건축물의 대수선은 신고만으로 가능합니다.

1. 연면적 200㎡ 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선
2. 규모와 상관없이 주요 구조부의 증설·해체 없이 '수선'만 하는 경우 등 아래에 해당하는 대수선
   • 내력벽 면적을 30㎡ 이상 수선하는 것
   • 기둥, 보, 지붕틀을 각각 3개 이상 수선하는 것
   • 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥·벽을 수선하는 것
   • 주계단·피난계단 또는 특별피난계단을 수선하는 것

신고 대상 대수선 예시:

• 2층짜리 단독주택(연면적 150㎡)의 지붕틀 4개를 교체하는 경우
• 연면적 500㎡인 5층 건물의 기둥 4개의 단면을 보강(수선)하는 공사 (기둥 해체나 증설이 아님)
• 아파트 세대 내부의 비내력벽을 철거하는 행위 (대수선에 해당하지 않음, 공동주택관리법에 따른 행위허가 대상일 수 있음)

※ 중요: '수선'과 '변경·해체·증설'의 차이를 명확히 이해하는 것이 중요합니다. 판단이 어려운 경우, 반드시 공사 전 건축사 또는 관할 시·군·구청 건축과에 문의해야 합니다.

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3. 대수선 인허가 절차

가. 대수선 허가 절차

사전준비 (건축사 선정) → 설계 및 허가 신청 → 허가 승인 → 착공 신고 → 공사 시행 (감리) → 사용승인 신청 → 사용승인 및 건축물대장 변경

1. 건축사 선정 및 설계: 허가 대상 대수선은 반드시 건축사가 설계해야 합니다. 건축사는 법규 검토, 구조 안전 확인, 설계도서 작성을 담당합니다.
2. 허가 신청: 건축주가 '건축·대수선·용도변경 허가신청서'와 설계도서, 구조계산서, 대지 소유 또는 사용 증명 서류 등을 첨부하여 '세움터(건축행정시스템)'를 통해 또는 직접 방문하여 시·군·구청에 제출합니다.
3. 허가 승인: 허가권자(시·군·구청장)는 관련 법규와 구조 안전 등을 검토한 후 허가 여부를 결정합니다. (처리 기간: 통상 7~15일)
4. 착공 신고: 허가를 받은 후, 공사를 시작하기 전 공사 감리자(건축사)와 시공자를 지정하여 관할 관청에 착공 신고를 해야 합니다.
5. 공사 및 감리: 지정된 공사 감리자는 설계도서대로 공사가 진행되는지, 안전 관리는 제대로 이루어지는지 감독합니다.
6. 사용승인 신청: 공사가 완료되면 감리완료보고서, 공사 전후 사진 등을 첨부하여 사용승인을 신청합니다.
7. 사용승인: 담당 공무원의 현장 점검 후 이상이 없으면 사용승인서가 발급되고, 변경된 내용이 건축물대장에 기재됩니다.

나. 대수선 신고 절차

사전준비 (건축사 선정) → 설계 및 신고 → 신고 수리 → 공사 시행 → 사용승인 신청 → 사용승인 및 건축물대장 변경

1. 건축사 선정 및 설계: 신고 대상 대수선도 건축사가 설계하는 것이 원칙입니다. 안전과 직결되는 공사이므로 전문가의 검토가 필수적입니다.
2. 신고: 건축주가 '건축·대수선·용도변경 신고서'와 설계도서 등을 첨부하여 시·군·구청에 제출합니다.
3. 신고 수리: 서류에 문제가 없으면 신고가 수리됩니다. (처리 기간: 통상 3~5일)
4. 공사 시행: 신고 수리 후 공사를 진행합니다. 허가와 달리 착공 신고 및 감리자 지정 의무는 대부분 면제됩니다.
5. 사용승인 신청 및 승인: 허가 절차와 동일하게, 공사 완료 후 사용승인 절차를 거쳐야 합니다. (건축법 제22조)

대수선 인허가는 건축물의 안전을 확보하고 자산 가치를 지키기 위한 필수적인 법적 절차입니다. 복잡하고 어렵게 느껴질 수 있지만, 사전에 전문가인 건축사와 충분히 상담하고 진행한다면 원활하게 마무리할 수 있습니다. 안전하고 성공적인 공사를 위해 반드시 적법한 절차를 준수하시기 바랍니다.